マンション経営における４つのリスク

家賃

～最大のリスクは家賃が入ってこないこと～

空室や家賃の滞納により、オーナー様に家賃が入ってこなくなると、オーナー様は購入資金のローン返済が滞ってしまったり、管理費の支払いが出来なくなります。これこそが、不動産投資の最大のリスクと言えます。

こういったことが起こらないように、物件を選ぶ際は、東京都心部の安定した賃貸需要がある地域を選ぶなど、立地条件の選定が何よりも大切です。賃貸需要の高い地域を選ぶことで、築年数が古くなることによる家賃の下落も防ぐことができます。

また、家賃保証（サブリース）を活用することで、リスクを大幅に軽減することも可能です。

火災・地震

～火災や地震による建物の滅失は心配しすぎ？～

火災によって建物が焼失してしまったり、地震によって建物が倒壊してしまったら、最悪の場合、入居者からの家賃収入は無くなり、ローンの支払いだけが残る可能性があります。

当社では、オーナー様、入居者様、管理組合にそれぞれ火災保険に必ず加入していただいています。ワンルームマンションでは、ファミリーマンションや一戸建てと比べて、火事の原因となる、コンロやストーブ等の使用は少なく、火事そのものがあまり起こりません。

一般的にも、鉄筋コンクリートで作られたマンションは、隣の部屋への延焼や、火事による建物の倒壊も考えにくいです。

万が一、火事により専有部が全焼しても火災保険の保険金で修繕していただけます。地震に関しても、新耐震基準で建築されたマンションは、東北大地震でも倒壊したマンションはなく、津波の被害にあった建物の内、木造の一戸建てやアパートの多くは流失してしまったにも関わらず、鉄筋コンクリート造マンションのほとんどが、再使用可能であり、人的被害を最小限に抑えたことが証明されています。

金利

～金利が上昇してしまうと～

金利の上昇による、購入資金のローン返済額が増えてしまうこともリスクと言えます。現在は、金融緩和の影響で超低金利と言われていますので、購入資金をローンで検討する方にとっては支払額を安く抑える絶好のチャンスでもあります。

また、大事なことは多少の金利の変動は購入当初に見込んでおくことです。現在の金融情勢で、大幅な金利上昇が起こることは非常に考えづらいですが、多少の金利アップは最初に考えておくべきでしょう。

ローンの性質上、金利が上昇してもすぐさま返済額に反映されない仕組みもありますので、提案を受ける際はしっかりと確認することが大事です。

物件の資産価値

～購入したマンションの資産価値はどうなるのか？～

マンションの資産価値は主に「立地」と「収益性」で決まります。

リクルートスーモによる調査によると、新築分譲時の価格を100とした時の10年後の中古マンションの価格維持率を表したデータによると、東京23区→96.2％　東京市部→89.4％　神奈川→91.2％　埼玉→86.4　千葉→84.6％となっております。

※この事から同じマンションでも、より都心に近く人口の多い立地のマンションは資産価値も値下がりしづらい事が分かります。

東京オリンピック開催決定に伴い、値上りを期待する国内外の投資家の方も多くいらっしゃいますが、マンション経営はあくまで長期保有を前提に取り組み、家賃収入を得ることを目的とする保有をお勧めします。

当然、実物資産としての評価も高い都心のマンションは、いざという時には売却も可能です。近年では中古賃貸用マンション売却市場の整備が進み、保有物件の売却もより安全にできるようになりました。

長期保有か転売、ライフスタイルに合わせた活用を選択できる都心物件を選択する事でリスクの軽減につながります。

※「SUUMO首都圏版」参照